INSOLVENCIA DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS DE VIVIENDA

Por Bayron Sáenz

El Gobierno actual ha sido un enérgico promotor de programas destinados a la adquisición de vivienda. Durante el año 2020 fueron promulgados Decretos que promueven subsidios destinados a quienes desean adquirir su primer hogar, fomentando la dinámica del sector inmobiliario. Esto ha generado un auge de constructoras que, con el amparo de estos beneficios estatales, inician proyectos de vivienda de fácil acceso. Sin embargo, el éxito de estos proyectos depende de la correcta gestión que estas compañías realicen de los recursos obtenidos. Ante ello, existe un riesgo latente de que estos dineros no sean manejados de manera prudente, lo cual puede llegar a afectar al futuro propietario.

En este sentido, muchos han sido los casos conocidos de empresas constructoras de vivienda que inician procesos de insolvencia o reorganización empresarial. Esto, evidentemente, genera zozobra en los clientes que, en la mayoría de los casos, logran iniciar esta inversión con mucho esfuerzo y dedicación. Al respecto, es importante tener en cuenta cuales son las reglas generales que rigen este tipo de casos. En primer lugar, los procesos de reorganización para personas naturales o jurídicas que se dediquen a la construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda están sujetos a un régimen especial, siendo excepcionalmente conocidos por la Superintendencia de Sociedades cuando se acrediten los siguientes requisitos:

1.          Que se presente alguna de las causales contenidas en el artículo 12 de la ley 66 de 1968.

2.          Que la sociedad desarrolle su actividad con sujeción al ordenamiento jurídico.

Resalta la importancia de estos requisitos dado que por medio de esta ley se regulan las actividades de urbanización, construcción y crédito para la adquisición de viviendas. Una vez verificada la procedencia del proceso de insolvencia, deben precisarse cuales son las garantías que la ley ofrece a los futuros propietarios. Sobre lo anterior, la única prerrogativa que la norma contempla en estos casos es que los valores o créditos que por concepto de cuotas que hubieren cancelado los promitentes compradores se tendrán como créditos privilegiados de segunda clase. Esto será aplicable siempre que la promesa de contrato haya sido válidamente celebrada y se tenga certeza de su otorgamiento (parágrafo 3, artículo 125, ley 388 de 1997).

Dentro de un proceso de reorganización empresarial, esto significa tener una prelación relativamente buena frente a otros acreedores. No obstante, resulta un arma de doble filo condicionar esta calificación del crédito a la suscripción de un contrato de promesa de compraventa, dado que las constructoras en la actualidad utilizan diferentes instrumentos jurídicos para formalizar la vinculación de un futuro propietario, como son los contratos de beneficio fiduciario. Estas son las herramientas que le asisten a un futuro comprador en este caso.

Ahora bien, en caso de que la constructora llegase a iniciar el proceso de liquidación judicial, existen medidas mucho mas concretas, que salvaguardan la integridad de la inversión realizada. Por ejemplo, con el contrato de promesa de compraventa suscrito, tienen la facultad de solicitar al juez que ordene la suscripción de la escritura de compraventa, para aquellos proyectos de inmuebles en fases finales. Del mismo modo, si iniciado este proceso han sido enajenadas unidades inmobiliarias persistiendo la hipoteca sobre el inmueble de mayor extensión, esta podrá ser cancelada por orden del juez competente si se acredita haber cumplido con todos los pagos correspondientes.

Como se ha expuesto, si bien existen medidas aplicables cuando las empresas constructoras de vivienda inician procesos de reorganización o liquidación, estás no constituyen una garantía para los futuros compradores. Lo que se aprecia es que estas medidas no cumplen el papel que se les exige para proteger el derecho a la vivienda digna que se encuentra inmiscuido en estas relaciones comerciales. Se necesitan medidas preventivas por parte de las entidades estatales, que realicen seguimiento de cerca a estas empresas constructoras y garanticen que la administración de los dineros provenientes de los clientes sea debidamente ejercida, priorizando la culminación de los proyectos, como efectiva garantía del acceso a la vivienda.