LA RESPONSABILIDAD DE LOS MIEMBROS DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN DE LAS PROPIEDADES HORIZONTALES

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POR GUILLERMO ESCOLAR FLÓREZ

 

Por estos días se convocan las fechas para la realización de las Asambleas Ordinarias de Copropietarios de las Propiedades Horizontales, reuniones a las que todos huimos por las polémicas que dentro de ellas se suscitan, en las que se elevan las mismas quejas de siempre, y, por lo general, es poco lo que se resuelve.

 

Dichas reuniones tienen como propósito principal, entre otros, aprobar el presupuesto de la copropiedad y elegir sus órganos de administración, temas en los que no siempre hay acuerdo, y frente a los cuales se presentan toda suerte de amangualamientos y estrategias, a través de las cuales termina por imponerse la voluntad de aquellas personas que logran hacerse a la mayoría, normalmente actuando como apoderados de quienes menos interés tienen en asistir a las Asambleas, así no compartan las decisiones que finalmente se tomen.

 

Respecto de estos temas, hay que señalar que es importante que el presupuesto que se apruebe sea suficiente para cumplir con todos los gastos de la copropiedad, en particular, de aquellos que se generen en cumplimiento de un deber legal o reglamentario, como las pólizas, la implementación del plan de seguridad y salud en el trabajo, las certificaciones de ascensores y bomberos, cerramientos de piscinas, etc. También es importante que los órganos de administración que se elijan tengan claro que, así como están dotados de ciertas facultades, tienen responsabilidades a su cargo.

El régimen de responsabilidad de los administradores de las copropiedades está previsto en el inciso 2º del artículo 50 de la Ley 675 de 2001, que establece que éstos “responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros”, con ocasión de la inobservancia de sus obligaciones de conservación, cuidado y vigilancia de la propiedad horizontal. Sin embargo, la citada norma se enmarca dentro del capítulo correspondiente al administrador del edificio o conjunto, por lo que se considera que se queda corta en relación con el régimen de responsabilidad de los miembros del Consejo de Administración.

 

Lo anterior no significa que los miembros del Consejo no puedan ver comprometida su responsabilidad. Sería absurdo pensar que el órgano de dirección de una copropiedad, que tienen como funciones el nombramiento del administrador de la misma, así como el control de sus actos y la implementación de políticas que mejoren la situación del inmueble, no responda por las omisiones o extralimitaciones de sus funciones.

 

Para llenar ese vacío legal, necesario es remitirse al artículo 22 de la Ley 222 de 1995, que dispone que “son administradores, el representante legal, el liquidador, el factor, los miembros de juntas o consejos directivos y quienes de acuerdo con los estatutos ejerzan o detenten esas funciones”. De esa manera, puede concluirse que los miembros del Consejo de Administración responden en los mismos términos del administrador de la copropiedad, conforme a lo dispuesto en el artículo 50 de la Ley 675 de 2001, pues su calidad está comprendida dentro del concepto de administradores. Es razonable que así sea, como quiera que es a este órgano social a quien le corresponde tomar las decisiones necesarias para que la copropiedad cumpla con sus fines.

 

Con este régimen de responsabilidad, lo que finalmente se pretende es que los administradores de la copropiedad, entendiendo por tales al administrador y a los miembros del Consejo de Administración, sean civilmente responsables, llegando incluso a responder patrimonialmente por los perjuicios que, por acción u omisión, le generen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros.

 

Como ven, ser miembro de un Consejo de Administración no es una mera figura decorativa, sino que se trata de una función que es indispensable cumplir con estricto apego a la ley y al reglamento de propiedad horizontal, so pena de ver comprometida su responsabilidad civil. Por ello, el Consejo de Administración, en primera medida, debe velar porque la Asamblea de Copropietarios apruebe un presupuesto suficiente para atender todos los requerimientos operativos, legales y reglamentarios. Si la Asamblea no lo hace, pues ya será la responsabilidad de ésta la que se vea comprometida y no la del Consejo de Administración. En segunda medida, debe este órgano efectuar todas las actividades necesarias para que la copropiedad cumpla con sus fines.

 

Que sepan entonces en lo que se meten quienes se postulan a estos cargos, y que también tengan en cuenta los copropietarios por quién votar para el ejercicio de los mismos.

 

9 Comments

  1. Elba dice:

    como se hace para que una persona del consejo renuncie . ya que no cumple lo que es el consejo .

  2. Elba dice:

    cuantas personas necesitan para que el consejo de no cumplir su dicha lo que se consejo .dicha persona se burla me grita como si fuera dueña del edificio . Discapacidad auditiva..Hace mas de 10 años que esta por beneficio propio. tiene dos ambientes como el dto es oscuro puso techo trasparente ,donde corresponde ,ya que es patio de aire y luz .atte Elba

  3. Elba dice:

    cuantas personas necesitan para que el consejo de no cumplir su dicha lo que se consejo .dicha persona se burla me grita como si fuera dueña del edificio . Discapacidad auditiva..Hace mas de 10 años que esta por beneficio propio. tiene dos ambientes como el dto es oscuro puso techo trasparente ,donde corresponde ,ya que es patio de aire y luz .atte Elba disculpe yo soy ipoacusica me eduque espero me conteste a la brevedad o me dice como hago.MUCHAS GRACIAS

  4. SUSANA INES QUIROGA dice:

    Hola, soy jubilada y desde hace un año Metrogas cortó el suministro, en una asamblea en la que no hicieron firmar a los propietarios que no aceptaban que los trabajos de cada unidad correrían por parte del propietario, eso involucra romper písos, paredes, parquet. Yo no puedo afrentar ese gasto que ronda según el gasista de la administración unos 40.000$ Si mi jubilación es de 11.000 como hago?

  5. Enrique Mayochi dice:

    Quisiera que me aclarara las menciones a las leyes que cita, Nº 222 y 675: ¿a qué jurisdicción pertenecen? Obviamente no son leyes nacionales, pero tampoco de la CABA, ya que las de esos números corresponden a otros temas.
    Gracias

  6. Gustavo Arenas dice:

    Quisiera saber sí el Reglamento de Propiedad Horizontal, debidamente elevado a escritura pública, prima sobre las normas establecidas en la Ley 675 de 2001, es decir estas ultimas suplen los vacíos que contenga el Reglamento de Propiedad Horizontal

  7. FELIPE VARGAS dice:

    EL CONSEJO DE ADMON PUEDE MODIFIGAR A SU GANA EL SALARIO DEL ADMINISTRADO ¿O DEBE SER SOLO ASAMBLEA EN EL PRESUPUESTO GRACIAS Y SI ES EL CONSEJO QUE LEY NOS AMPARA O QUE NORMA GRACIAS DR

  8. Gloria dice:

    Cuánto dura el mandato de los intergrantes del Consejo de Administración?

  9. JULIETA FANDIÑO GRISALES dice:

    BUENOS DIAS. VIVO EN UN EDIFICIO QUE NO HA APLICADO LOS PROTOCOLOS DE BIOSEGURIDAD Y EL ADMINISTRADOR DEL EDIFCIO ESTA FUERA DE LA CIUDAD DESDE FEBRERO. CITAMOS UNA ASAMBLEA EXTRORDINARI AEL 18 DE JUNIO PARA CAMBIAR EL ADMINISTRADOR Y EL CONSEJO Y YA LO HICIMOS Y ESTAMSO CONSIGUIENDO UN NUEVO ADMINISTRADOR. PERO ANOCHE LOS MIEMBROS DEL CONSEJO QUE NO ASISTIERON A LA ASAMBLEA EXTRAORDINARIA CITARON A OTRA ASAMBLEA EXTRAORDINARIABogotá, 12 de julio de 2020
    Los apartamentos y nombres de los propietarios abajo citados, con un coeficiente
    de copropiedad del 54,003% de conformidad con las directrices establecidas en el
    inciso 2 del artículo 39 de la Ley 675 de 2001 el cual señala:
    LA ASAMBLEA PODRÁ REUNIRSE EN FORMA EXTRAORDINARIA ASI: “Se
    reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del
    edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo
    de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de
    bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes
    de copropiedad”.
    Con fundamento de lo anterior y cumpliendo los parámetros establecidos en la
    citada norma, los abajo convocantes, copropietarios, nos permitimos invitar a todos
    los copropietarios del Edificio Nassmo ubicado en la calle 106 No.13-27 a la
    Asamblea General Extraordinaria de forma virtual, (vía google meet) cuya reunión
    se realizará el día sábado 18 de julio de 2020, a las 5 p.m. teniendo en cuenta la
    situación que se viene presentando en el edificio.
    Donde se tratarán los siguientes puntos:
    ORDEN DEL DÍA
    1. VERIFICACION DEL QUORUM
    2. INSTALACION DE LA ASAMBLEA
    3. ELECCION PRESIDENTE Y SECRETARIO DE LA ASAMBLEA
    4. RATIFICACION DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION ELEGIDO EN LA ASAMBLEA ORDINARIA
    DEL DIA 11 DE FEBRERO 2020 CON UN COEFICIENTE DEL 52.5%.
    5. CIERRE
    DESCONOCIENDO LA ASAMBLEA EXTRAORDINARIA QUE SE HIZO CUMPLIENDO CON TODOS LOS REQUISITOS LEGALES Y PEDIAMSO CAMBIO DE ADMINISTRADOR POR ABANDONO DEL CARGO Y CAMBIO DEL CONSEJO POR NO INTERESARSE EN LA NORMAS DE BIOSEGURIDAD
    QUE PODEMOS HACER PUES YA ELEGIMOS UN NUEVO ADMINISTRADOR Y EMPRESA DE VIGILANCIA YA QUE NO LES HAN CUMPLIDO A LOS VIGILANTES DANDOLES LAS DOTACION

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