LA RESPONSABILIDAD DE LOS MIEMBROS DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN DE LAS PROPIEDADES HORIZONTALES

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POR GUILLERMO ESCOLAR FLÓREZ

 

Por estos días se convocan las fechas para la realización de las Asambleas Ordinarias de Copropietarios de las Propiedades Horizontales, reuniones a las que todos huimos por las polémicas que dentro de ellas se suscitan, en las que se elevan las mismas quejas de siempre, y, por lo general, es poco lo que se resuelve.

 

Dichas reuniones tienen como propósito principal, entre otros, aprobar el presupuesto de la copropiedad y elegir sus órganos de administración, temas en los que no siempre hay acuerdo, y frente a los cuales se presentan toda suerte de amangualamientos y estrategias, a través de las cuales termina por imponerse la voluntad de aquellas personas que logran hacerse a la mayoría, normalmente actuando como apoderados de quienes menos interés tienen en asistir a las Asambleas, así no compartan las decisiones que finalmente se tomen.

 

Respecto de estos temas, hay que señalar que es importante que el presupuesto que se apruebe sea suficiente para cumplir con todos los gastos de la copropiedad, en particular, de aquellos que se generen en cumplimiento de un deber legal o reglamentario, como las pólizas, la implementación del plan de seguridad y salud en el trabajo, las certificaciones de ascensores y bomberos, cerramientos de piscinas, etc. También es importante que los órganos de administración que se elijan tengan claro que, así como están dotados de ciertas facultades, tienen responsabilidades a su cargo.

El régimen de responsabilidad de los administradores de las copropiedades está previsto en el inciso 2º del artículo 50 de la Ley 675 de 2001, que establece que éstos “responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros”, con ocasión de la inobservancia de sus obligaciones de conservación, cuidado y vigilancia de la propiedad horizontal. Sin embargo, la citada norma se enmarca dentro del capítulo correspondiente al administrador del edificio o conjunto, por lo que se considera que se queda corta en relación con el régimen de responsabilidad de los miembros del Consejo de Administración.

 

Lo anterior no significa que los miembros del Consejo no puedan ver comprometida su responsabilidad. Sería absurdo pensar que el órgano de dirección de una copropiedad, que tienen como funciones el nombramiento del administrador de la misma, así como el control de sus actos y la implementación de políticas que mejoren la situación del inmueble, no responda por las omisiones o extralimitaciones de sus funciones.

 

Para llenar ese vacío legal, necesario es remitirse al artículo 22 de la Ley 222 de 1995, que dispone que “son administradores, el representante legal, el liquidador, el factor, los miembros de juntas o consejos directivos y quienes de acuerdo con los estatutos ejerzan o detenten esas funciones”. De esa manera, puede concluirse que los miembros del Consejo de Administración responden en los mismos términos del administrador de la copropiedad, conforme a lo dispuesto en el artículo 50 de la Ley 675 de 2001, pues su calidad está comprendida dentro del concepto de administradores. Es razonable que así sea, como quiera que es a este órgano social a quien le corresponde tomar las decisiones necesarias para que la copropiedad cumpla con sus fines.

 

Con este régimen de responsabilidad, lo que finalmente se pretende es que los administradores de la copropiedad, entendiendo por tales al administrador y a los miembros del Consejo de Administración, sean civilmente responsables, llegando incluso a responder patrimonialmente por los perjuicios que, por acción u omisión, le generen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros.

 

Como ven, ser miembro de un Consejo de Administración no es una mera figura decorativa, sino que se trata de una función que es indispensable cumplir con estricto apego a la ley y al reglamento de propiedad horizontal, so pena de ver comprometida su responsabilidad civil. Por ello, el Consejo de Administración, en primera medida, debe velar porque la Asamblea de Copropietarios apruebe un presupuesto suficiente para atender todos los requerimientos operativos, legales y reglamentarios. Si la Asamblea no lo hace, pues ya será la responsabilidad de ésta la que se vea comprometida y no la del Consejo de Administración. En segunda medida, debe este órgano efectuar todas las actividades necesarias para que la copropiedad cumpla con sus fines.

 

Que sepan entonces en lo que se meten quienes se postulan a estos cargos, y que también tengan en cuenta los copropietarios por quién votar para el ejercicio de los mismos.

 

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