PANORAMA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DURANTE LA CRISIS

Por: Bayron Sáenz

Desde el 24 de marzo de este año, fecha en que inició el aislamiento preventivo obligatorio decretado por el Gobierno con ocasión de la COVID – 19, este se ha prolongado más de lo esperado y los efectos que ha tenido sobre la economía aun no se cuantifican con certeza. Muchos han sido los sectores afectados, pero en este espacio se hará especial referencia al sector inmobiliario, dado que las directrices impartidas en materia de contratos de arrendamiento no han sido suficientes para responder a las necesidades tanto de arrendadores como de arrendatarios. Esto sucede porque no se ha garantizado un alivio concreto para quienes deben cancelar los cánones de arrendamiento y tampoco se contempla una manera de asegurar un ingreso mínimo para quienes suplen sus necesidades con los ingresos que obtienen como producto del contrato de arrendamiento.

Al respecto, el Gobierno Nacional se ha manifestado con la promulgación de dos decretos relacionados con la materia, que son el Decreto 579 del 15 de abril y el Decreto 797 del 4 de junio, ambos proferidos durante este año en el marco de la emergencia sanitaria y económica. De manera general, se propone el acuerdo entre las partes como principal herramienta, siendo preciso que los involucrados traten de distribuir las cargas que la crisis está causando. A falta de este, el canon será pagado por el arrendatario de manera normal. Igualmente, se contempla como alivio la prohibición de desahucio hasta el 30 de junio, el no cobro de intereses moratorios y tampoco serán aplicables los incrementos de los cánones. Además, recientemente se ha determinado que, para arrendamientos de locales comerciales en donde se encuentren bares, discotecas, gimnasios, piscinas, y cines, entre otros, se permitirá la terminación unilateral del contrato, siempre que se cumplan dos condiciones: 1) que el arrendatario esté al día con todas sus obligaciones y 2) que pague a título de indemnización un tercio de la cláusula penal pactada o, en caso de no haber estipulación al respecto, que se pague el valor correspondiente a un canon de arrendamiento vigente .

Sin embargo, ante la necesidad que tienen los arrendadores de percibir los ingresos fruto del contrato, es evidente que las medidas ofrecidas por el Gobierno Nacional relacionadas anteriormente no ofrecen el apoyo que requiere esta situación, máxime cuando, a falta de acuerdo, se deberá pagar la totalidad del canon o la indemnización, en caso de decidirse por terminación del contrato. Lo anterior, tal como se ha venido desarrollando la dinámica al respecto, demuestra que existe un vacío no cubierto por los decretos de apoyo y es aquel escenario en que, definitivamente, el arrendatario se encuentra en imposibilidad de pagar los cánones de arrendamiento debido a la disminución significativa de sus ingresos.

Puntualmente, las alternativas ofrecidas por el gobierno debían ser complementadas con otras herramientas que ayudaran a soportar el pago de los cánones de arrendamiento, como lo pudo ser un auxilio económico que funcionara tal como el Plan de Apoyo al Empleo Formal. A este respecto, vale la pena tomar como ejemplo el caso de España, cuyo Consejo de Ministros aprobó el 31 de marzo un Real Decreto – Ley que contempla, entre otras medidas, el acceso a microcréditos avalados por el Estado o la posibilidad de acceder a un auxilio monetario que podrá rondar entre los 600 y 900 euros. Teniendo en cuenta que el salario mínimo en este país es de 1.050 euros, el auxilio representa entre el 57 y el 85 por ciento de un salario mínimo. En nuestro caso, pudo trabajarse sobre la base del 40 por ciento, tal como en el PAEF, lo cual proporcionaría una base para negociar y llegar a acuerdos respecto al contrato de arrendamiento de manera más concreta.

Estando cerca el 30 de junio, fecha hasta la cual se encuentra prohibido el desalojo de los arrendatarios de los respectivos inmuebles, existe incertidumbre sobre lo que puede suceder con los contratos de arrendamiento. Por ello, las tímidas medidas adoptadas, si bien ofrecen los parámetros para que tanto arrendatarios y arrendadores puedan negociar acuerdos, resultan limitadas para aquellos casos en los que esta tarea no se logra con éxito.

En estos casos, son aplicables las normas generales sobre arrendamiento y esto traerá como consecuencia diferentes clases de controversias jurídicas que deberán ser dirimidas por las autoridades y que tendrán como tópico principal el incumplimiento del contrato, la restitución del inmueble o, incluso, la revisión judicial de contratos por excesiva onerosidad, de acuerdo con lo contemplado en la ley comercial. Esta será una herramienta importante para arrendatarios que buscan eximirse de responsabilidad, atribuyendo la causa del incumplimiento a la crisis como elemento constitutivo de fuerza mayor, con base en la teoría de la imprevisión.

En definitiva, el Gobierno Nacional adoptó una postura que protege en mayor medida los intereses de los arrendadores, pero no otorgó una solución real a esta problemática al no ofrecer un apoyo concreto a los arrendatarios, que, a fin de cuentas, son quienes tienen la responsabilidad de cumplir con la carga económica que conlleva la ejecución del contrato de arrendamiento, y han sido los mas afectados al no poder realizar sus actividades económicas o no poder laboral regularmente a causa de la crisis.